登記手続き２

2016/08/26
14:49

前回、無知もあり登記の手続きは売買契約後でも良いですかと不動産屋に質問したところフルボッコにされた訳です。

ちょっとダチョウ倶楽部ばりに聞いて無いよと突っ込みたくなる内容でもありましたが、この不動産屋とも契約が終わるまでのお付き合いですし、山間の小さな町かつ、少額の土地は仲介手数料が低い為、扱わない不動産屋もある中、自分がこの土地を売りたくなった時にお手伝い頂く可能性も踏まえ、関係が悪くなるのは得策では無いと判断しました。

めっちゃ下手に出て下記のようなメールを送りました。

・登記の件、勘違いがあったようで申し訳ございません。
・今まで一度もない特殊な事とは思いませんでした。
・何か聞き間違いをしていたのかもしれません。
・登記に関しては再度調べてみます。
・自分でする場合は事前に法務局で間違いが無いか確認してもらいます。
・参考程度に、司法書士を頼んだ場合の費用はいくらぐらいになりますでしょうか。

それまでは売主さんが予定がつかないとかでずっと契約日を伸ばされ続け、まだですかーという状態だったのが完全にパワーバランスが逆転した感じです。

そして、このタイミングで、不動産屋は前向きで無い以上、自分でなんとか不備なく書類を契約日までにそろえるしかない、最悪の場合は司法書士に頼もうと腹をくくりました。

このタイミングで難聴気楽【難聴でも気楽にいこう♪】の氷川さんに相談のメールをしてみました。

というのも、もともとこのブログで土地の情報を知った訳ですが、氷川さんと購入予定の土地は自治体が一緒、かつ、この辺の別荘地ではありがちなのか、同様に土地+共有持ち分の私道2筆の登記、さらに偶然ですが、売主様の現住所と登記上の住所が違う点まで全く同じ状況だったのです。

なので、厚かましい話ですが、登記の時のパソコンデータ等がもし手元にあるようでしたら、個人情報以外を参考程度に見せて頂く事はできないでしょうかと連絡してみました。
ありがたい事に氷川さんからはデータをお送り頂き、かつ、上述の不動産屋に関する愚痴のような内容にも優しくアドバイスを頂きまして、感謝感激です。

しかしながら、ここで新たな問題が。
氷川さんから頂いたテンプレートと、法務局にあるテンプレートの書式がだいぶ違います。

なんでこんな事が生じるんだろう…？ともう一度法務局のページを見ると、最終更新日が2016年6月となっており、つい最近テンプレートのデータが変わったようです。

むぅぅぅぅ、前のデータが使えないという事は無いだろうけど、一応新しいテンプレで作った方が良いか…と氷川さんのデータを参考にしながら、自分で入力していきます。
念のため、この時点では土地のデータは仮で契約書の通りに入力し、売主さんの現住所欄は町名以降は白紙にしました。
土地のデータはもう不動産屋に登記簿謄本があればコピー下さいとお願いしにくかったため、自分で謄本を取り、売主様の住所は契約日に住民票の記載通りにさっと「○丁目○番○号」なり「○丁目○-○」とその場で転記しようと考えました。
また、土地の評価も不明な為、登録免許税も契約日に書類見ながら計算し、その場で記入するか無いと判断しました。

次に、登記簿謄本はネット上で閲覧する場合は取得するよりも安い事を知りました。

登記情報提供サービス

ここで閲覧してみようと思い、サイトに登録し、検索したところ、なんと地番が出てきません。
こんなことありえるのか…と思い、契約書が間違えているのか、管轄の法務局に電話したところ、電話口で該当の地番は存在する事を教えてもらいました。
ネット上のサービスで地番が出ない理由はわからないが、来て貰えれば出せるとの事です。

ここまで来たら仕方が無いので、もうこの状態で一旦渋谷の法務局に電話し、土地の管轄では無いが相談は出きるのか聞いてみました。
相談はどこの法務局でも大丈夫ですとのお返事を頂いた為、仕事の休憩中に渋谷の法務局へ。

相談を待っている間に、機械で地番を入力してみたところ、法務局では謄本を取得できました。
（サイトでは数字を無理やり入れる事はできませんでしたが、法務局の端末は該当ありなし関係無く入力できます）

流石渋谷は混んでいて、相談するまでに30分程待ちました。
順番が来た為、「おねがいしまっす！」と丁寧に頭を下げたところ、返事が「はいどーぞー」となんともやる気がありませんし、何故かこれみよがしにふんぞり返ってます。
ものすごい嫌な予感しましません。

登記官に「テンプレート通りに書類を書いてみましたが、不備は無いか確認頂きたいのです」と伝え、確認頂きました。
御電話で別の管轄でも大丈夫と聞いてましたが、「あー…、はぁ、まぁ、どうぞ…」やはりやる気を感じません。
むっちゃ面倒くさそうです。

そしてここでもまたフルボッコにされます
以下、箇条書き

・あなた登記の専門の方じゃ無いですよね？
・それなら申請書や委任状、登記原因証明情報等それぞれまとめない方が良い
・そういうテクニカルな事は普段から登記をしている人がやる事
・普段やらない人がやると間違いが生じやすくなる
・あとなんでこれこんなに簡潔に書いてるの？
・最終的には管轄の法務局の判断なので、一度そっちに相談に行った方が良い

○説明
氷川さんに頂き、しかも法務局で通ったはずの書式では登記や委任状、登記原因証明情報等々、まとめられるものはすべてまとめて書かれておりました。

それをそのまま真似して作成したのですが、所有権移転登記と持分全部移転登記は一枚の申請書ではできないとか。（「所有権移転登記及び持分移転登記」と一枚の申請書で作ってました）
できた人がいるのになぁ…と思いつつ別にする事に。

また、名義変更も、土地は謄本の1番で私道は3番になっておりこれもまとめる事はできないと言われました。
それぞれ○番名義変更、みたいに別々に書かないといけないとの事です。

これに関しては書いている途中で分からなくなったため、事前に電話で東京法務局の相談センターに相談したところ、まとめる場合は「登記の目的」に番号を書かなくて良いと言われたのに…。
まさかの法務局内で意見が違います。

さらにさらに、委任状は、登記の「原因」が名義変更は住所変更日で移転登記は売買契約日で違う為、一緒にする事はできないと。

上記は書き方次第でまとめられるかもしれないが、そんなテンプレートは無いとか。

しかし、法務局の相談センターの人ができるといった事ができないと言われたり、実際に違う法務局では通った書式が渋谷では通らないと言われたり、公の組織なのにそんなに恣意的な判断されるものなの？？と驚きました。

実際に、この登記官も「うちでは通らない」「書き方次第でできるかもしれないが」「多分無理だと思う」みたいな表現が多かったです。
ようするに、秩父の支局では通る申請書が、渋谷でこの登記官が受け付けた場合は通らないという事です。

しかも書式が違う、簡易的過ぎると言われ、実際に渋谷にあるテンプレートを見せてもらったところ、氷川さんのテンプレートと全く同じでした。
私のは6月改定になった法務局のサイトからダウンロードしたテンプレートですと伝えたところ「知らないなぁ…」「こんな簡潔でいいのかなぁ…」とかかなり怪しげな反応でした。
（帰って再度法務局のサイトを見ましたが、私が間違えてダウンロードしたとかでは無かったです）

結果、もう面倒なので申請書、委任状四枚ずつ作る事にしました。
氷川さんとは同じ法務局のため、たぶんまとめても通るとは思うのですが、登記官や管轄の支局によって判断が分かれるとか不安で仕方がありません。
似たような書類を4種類作る必要があるのと、売主さんに大量に押印してもらう必要があるのがデメリットですが、致し方ありません。

結果、
１、登記名義人変更登記申請書（土地）
２、登記名義人変更登記申請書（私道）
３、所有権移転登記申請書（土地）
４、持分全部移転登記申請書（私道）
５、登記原因証明情報（土地）
６、登記原因証明情報（私道）
７、委任状（１，２，３，４それぞれ4枚）

計10枚もの書類を作る事になりました。
登記簿謄本を取得したため、土地や私道の欄は地番、平米数や地目ともに間違いない情報になりました。
さらに、意図せず、このタイミングで不動産屋から、土地の評価証明書のコピーがメールで届きました。
そこには売主さんの現住所が記載されており、流石にこの表記は公的な書類と一緒だと思いますので、記載に不安があるデータはこの時点で無くなりました。
さらに、評価証明書があるので事前に登録免許税の計算もできました。
ちなみに登記簿謄本のコピーも添付されてました。
あと一日早ければ1200円払わずに済んだのに…ちくしょう…

この書類を作成後、今度は秩父の法務支局に電話予約を入れ、契約前に相談に行く事にしました。
電話予約を入れた人はものすごい人当たりも良く、渋谷とは全く応対が違いました。
安心感が半端なかったです。

つづく